{"id":1702,"date":"2024-05-29T08:43:45","date_gmt":"2024-05-29T08:43:45","guid":{"rendered":"https:\/\/realavocat.com\/la-proposition-defendue-par-letude-real-avocats-est-confirmee-en-instance-dappel-au-terme-dune-procedure-a-rebondissements\/"},"modified":"2024-05-29T08:43:45","modified_gmt":"2024-05-29T08:43:45","slug":"la-proposition-defendue-par-letude-real-avocats-est-confirmee-en-instance-dappel-au-terme-dune-procedure-a-rebondissements","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/realavocat.com\/fr\/la-proposition-defendue-par-letude-real-avocats-est-confirmee-en-instance-dappel-au-terme-dune-procedure-a-rebondissements\/","title":{"rendered":"La proposition d\u00e9fendue par l\u2019\u00e9tude REAL Avocats est confirm\u00e9e en instance d\u2019appel au terme d\u2019une proc\u00e9dure \u00e0 rebondissements"},"content":{"rendered":"

LE RETOUR DU PLAFONNEMENT EN MATI\u00c8RE DE SOUS-LOCATION COMMERCIALE<\/strong><\/p>\n

La proposition d\u00e9fendue par l\u2019\u00e9tude REAL Avocats est confirm\u00e9e en instance d\u2019appel au terme d\u2019une proc\u00e9dure \u00e0 rebondissements<\/p>\n

Dans un jugement tr\u00e8s attendu rendu en instance d\u2019appel par la III\u00e8me Chambre du Tribunal d\u2019arrondissement de Luxembourg, le juge du bail a confirm\u00e9 la mise en place d\u2019un nouveau plafonnement des loyers en mati\u00e8re de sous-location commerciale.<\/p>\n

D\u00e9sormais, le loyer d\u2019une sous-location commerciale ne pourra pas d\u00e9passer de plus de 10% le loyer pay\u00e9 par le preneur au bailleur principal, major\u00e9 de ses frais d’exploitation.<\/p>\n

Afin de saisir l’importance et la port\u00e9e de cette d\u00e9cision, il conviendra de proc\u00e9der \u00e0 un bref rappel des \u00e9v\u00e9nements qui ont pr\u00e9c\u00e9d\u00e9s cette d\u00e9cision.<\/p>\n

Afin de lutter contre la sp\u00e9culation dont les effets d\u00e9l\u00e9t\u00e8res se sont fait particuli\u00e8rement ressentir sur le march\u00e9 de la location de biens commerciaux au Luxembourg, une nouvelle loi portant sur le bail commercial et modifiant certaines dispositions du Code civil fut vot\u00e9e le 3 f\u00e9vrier 2018 par la Chambre des d\u00e9put\u00e9s.<\/p>\n

L\u2019un des objectifs poursuivis par le l\u00e9gislateur \u00e9tait de donner un coup d\u2019arr\u00eat \u00e0 des sous-locations purement sp\u00e9culatives et g\u00e9n\u00e9ratrices d\u2019un enrichissement, discutable sur le plan \u00e9thique, dans le cadre desquelles de nombreux interm\u00e9diaires ne prenaient en location des locaux commerciaux qu\u2019en vue de les sous-louer \u00e0 des prix tr\u00e8s \u00e9lev\u00e9s, largement sup\u00e9rieurs au loyer qu\u2019eux-m\u00eames acquittaient au propri\u00e9taire desdits locaux.<\/p>\n

Afin d’atteindre cet objectif, l\u2019article 1762-6 \u00a7. 4 fut introduit dans le Code civil \u00e9dictant une nouvelle r\u00e8gle selon laquelle \u00ab sauf en cas de sous-location o\u00f9 des investissements sp\u00e9cifiques \u00e0 l\u2019activit\u00e9 du sous-locataire ont \u00e9t\u00e9 effectu\u00e9s par le preneur, les loyers pay\u00e9s au preneur par le sous-locataire ne pourront \u00eatre sup\u00e9rieurs aux loyers pay\u00e9s par le preneur au bailleur. \u00bb<\/p>\n

D\u00e9sormais, le loyer de la sous-location commerciale ne pouvait plus \u00eatre sup\u00e9rieur au loyer de la location principale.<\/p>\n

Cependant, dans le cadre d\u2019une action en justice introduite sur la base de cette nouvelle disposition par un sous-locataire tendant au recouvrement de la portion de loyer pay\u00e9e \u00e0 son bailleur au-del\u00e0 du loyer principal acquitt\u00e9 par ce dernier au propri\u00e9taire des lieux, une question pr\u00e9judicielle fut soumise \u00e0 la Cour Constitutionnelle.<\/p>\n

La question \u00e9tait de savoir si le plafonnement instaur\u00e9 par le l\u00e9gislateur \u00e9tait conforme \u00e0 l\u2019article 11(6) de la Constitution relatif \u00e0 la libert\u00e9 du commerce et de l\u2019industrie.<\/p>\n

Dans son un arr\u00eat retentissant du 23 d\u00e9cembre 2022, la Cour Constitutionnelle a d\u00e9clar\u00e9 que \u00ab l\u2019article 1762-6, paragraphe 4, du Code civil, tel qu\u2019introduit par la loi du 3 f\u00e9vrier 2018 portant sur le bail commercial (\u2026) en ce qu\u2019il ne permet pas \u00e0 l\u2019op\u00e9rateur \u00e9conomique, ayant pris en bail un local commercial, de le donner en sous-location moyennant un prix de la sous-location qui lui permette de couvrir ses frais d\u2019exploitation sp\u00e9cifiques \u00e0 la sous-location et d\u2019escompter un b\u00e9n\u00e9fice raisonnable tir\u00e9 de la sous-location, est contraire \u00e0 l\u2019article 11, paragraphe 6, alin\u00e9a 1, de la Constitution. \u00bb<\/p>\n

N\u00e9anmoins, la Cour constitutionnelle ne s\u2019est pas limit\u00e9e \u00e0 d\u00e9clarer inconstitutionnelle cette disposition mais, apr\u00e8s avoir admis que le but poursuivi par le l\u00e9gislateur \u00e9tait l\u00e9gitime, elle a laiss\u00e9 une porte ouverte aux juridictions luxembourgeoises ainsi qu\u2019au l\u00e9gislateur afin d\u2019adapter cette loi.<\/p>\n

La Cour Constitutionnelle a en effet pr\u00e9cis\u00e9 que : \u00ab En attendant une intervention r\u00e9paratrice du l\u00e9gislateur, l\u2019\u00e9quilibre entre le but l\u00e9gitime recherch\u00e9 par la disposition l\u00e9gale sous examen et la libert\u00e9 du commerce et de l\u2019industrie est r\u00e9alis\u00e9 si le loyer du contrat de sous-location ne d\u00e9passe pas le loyer pay\u00e9 par le preneur au bailleur principal, major\u00e9 de ses frais d\u2019exploitation relatifs \u00e0 la sous\u00ad location et d\u2019un b\u00e9n\u00e9fice raisonnable. \u00bb<\/p>\n

Il s\u2019agissait donc de pour le juge du bail de fixer les nouvelles r\u00e8gles afin de quantifier le \u00ab b\u00e9n\u00e9fice raisonnable \u00bb auquel pouvait pr\u00e9tendre un commer\u00e7ant dans l\u2019exercice de l\u2019activit\u00e9 de sous-location commerciale.<\/p>\n

Dans le cadre de son jugement du 2 novembre 2023 la justice de paix de Esch-sur-Alzette a d\u00e9cid\u00e9 de suivre la proposition qui lui a \u00e9t\u00e9 soumise \u00e0 l\u2019audience par l\u2019\u00e9tude REAL Avocats et a consid\u00e9r\u00e9 que ce b\u00e9n\u00e9fice raisonnable devrait \u00eatre fix\u00e9, non pas in concreto (au cas par cas) en tenant de compte de crit\u00e8res propres \u00e0 chaque litige qui pourrait survenir, mais sur base d\u2019un pourcentage d\u00e9termin\u00e9 et applicable de fa\u00e7on identique \u00e0 chaque cas d\u2019esp\u00e8ce.<\/p>\n

Ce faisant, l\u2019ensemble des justiciables seront en possession d\u2019une m\u00e9thode de calcul simple, qui aura \u00e9galement pour avantage de limiter le nombres de litiges potentiels qui pourraient na\u00eetre dans cette mati\u00e8re en pleine transformation.<\/p>\n

Le Tribunal de paix a ainsi consid\u00e9r\u00e9 que le b\u00e9n\u00e9fice raisonnable auquel pourra pr\u00e9tendre un commer\u00e7ant en mati\u00e8re de sous location commerciale pourra \u00eatre calcul\u00e9 sous la forme d\u2019une marge commerciale de 10 % sur le loyer principal.<\/p>\n

En d\u2019autres termes, le loyer du contrat de sous-location ne pourra pas d\u00e9passer de plus de 10% le loyer pay\u00e9 par le preneur au bailleur principal, major\u00e9 de ses frais d’exploitation relatifs \u00e0 la sous\u00ad location.<\/p>\n

Les termes exacts de la d\u00e9cision sont les suivants :<\/p>\n

\u00ab Conform\u00e9ment aux d\u00e9veloppements de la soci\u00e9t\u00e9 1 (le sous-locataire), le tribunal consid\u00e8re qu’il y a lieu de fixer un pourcentage d\u00e9termin\u00e9 du loyer auquel pourra pr\u00e9tendre le locataire principal s’il proc\u00e8de \u00e0 la sous-location.<\/p>\n

Cette fa\u00e7on de proc\u00e9der \u00e9vite aux parties de recourir dans chaque dossier \u00e0 la nomination d’un expert et elle a l’avantage de procurer une certaine s\u00e9curit\u00e9 juridique au niveau du calcul du prix des sous-locations commerciales.<\/p>\n

Le tribunal consid\u00e8re qu’un taux de marge de 10% sur le loyer principal constitue un juste \u00e9quilibre permettant au locataire principal de tirer un b\u00e9n\u00e9fice raisonnable de son activit\u00e9 de sous-location sans pour autant augmenter de mani\u00e8re d\u00e9mesur\u00e9e la charge suppl\u00e9mentaire impos\u00e9e au sous-locataire qui exploite les lieux en sa qualit\u00e9 de commer\u00e7ant par rapport au loyer qu’il aurait di1 payer s’il avait contract\u00e9 directement avec le propri\u00e9taire des lieux lou\u00e9s. \u00bb<\/p>\n

\u00c0 l\u2019encontre de cette d\u00e9cision, appel fut interjet\u00e9 par le locataire principal.<\/p>\n

Dans son jugement du 7 mai 2024, le tribunal d’arrondissement de Luxembourg \u00e0 confirmer, en instance d\u2019appel, le jugement du tribunal de paix d\u2019Esch-sur-Alzette en ces termes :<\/p>\n

\u00ab \u00c0 l\u2019instar du premier juge, le tribunal de c\u00e9ans d\u00e9cide qu\u2019il y a lieu de fixer, \u00e0 titre de b\u00e9n\u00e9fice raisonnable, un pourcentage d\u00e9termin\u00e9 du loyer auquel pourra pr\u00e9tendre le locataire principal s\u2019il proc\u00e8de \u00e0 la sous-location.<\/p>\n

C\u2019est encore \u00e0 bon droit que le juge de paix a retenu que cette fa\u00e7on de proc\u00e9der \u00e9vitera aux parties de recourir dans chaque dossier \u00e0 la nomination d\u2019un expert et elle a l\u2019avantage de procurer une certaine s\u00e9curit\u00e9 juridique au niveau du calcul du prix des sous-locations commerciales.<\/p>\n

En effet, admettre le contraire, reviendrait \u00e0 soumettre chaque contrat de sous-location individuellement \u00e0 une \u00e9valuation pr\u00e9alable par dires d\u2019expert, sinon de saisir le juge en cas de d\u00e9saccord des parties au contrat de sous-location quant \u00e0 la marge retenue par l\u2019expert. Une telle approche, laissant les contrats de sous-location en incertitude pendant le temps des op\u00e9rations d\u2019expertise, sinon proc\u00e9dure judiciaire ne serait aucunement compatible avec les exigences de rapidit\u00e9 et de s\u00e9curit\u00e9 juridique exig\u00e9es en mati\u00e8re de bail commercial et en mati\u00e8re commerciale en g\u00e9n\u00e9rale [\u2026].<\/p>\n[\u2026] Dans ces conditions, le tribunal d\u00e9cide, par confirmation du jugement entrepris, qu\u2019un taux de marge de 10% sur le loyer principal constitue un juste \u00e9quilibre permettant au locataire principal de tirer un b\u00e9n\u00e9fice raisonnable de son activit\u00e9 de sous-location, sans pour autant augmenter de mani\u00e8re d\u00e9mesur\u00e9e la charge suppl\u00e9mentaire impos\u00e9e au sous-locataire qui exploite les lieux en sa qualit\u00e9 de commer\u00e7ant par rapport au loyer qu\u2019il aurait d\u00fb payer s\u2019il avait contract\u00e9 directement avec le propri\u00e9taire des lieux lou\u00e9s. \u00bb<\/p>\n

Suite \u00e0 cette confirmation sans d\u00e9tour de la part du juge d’appel, le nouveau plafonnement applicable en mati\u00e8re de sous-location commerciale semble donc solidement install\u00e9 pour l’avenir.<\/p>\n

En effet, seule une d\u00e9cision de la Cour de cassation pourra d\u00e9sormais rebattre les cartes dans cette mati\u00e8re.<\/p>\n

Il n\u2019en reste pas moins qu\u2019il s\u2019agit d\u2019une d\u00e9cision qui nous semble aller dans le bon sens, dans la mesure o\u00f9 elle a pour vertu d\u2019instaurer un \u00e9quilibre souhaitable entre le respect de la libert\u00e9 du commerce et la lutte contre les op\u00e9rations sp\u00e9culatives, tout autant qu\u2019elle permettra de pr\u00e9server la s\u00e9curit\u00e9 juridique des justiciables.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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